相続不動産売却について！デメリット等も解説

将来的に実家などの不動産を相続する予定があるものの、活用方法や売却すべきかどうかの判断でお困りではありませんか。
誰も住まない家をそのまま放置してしまうと、固定資産税や管理費などの維持費がかかり続けるだけでなく、建物の老朽化によって近隣トラブルへ発展する恐れもあります。
本記事では、相続した不動産を売却するメリットや事前に押さえておくべきデメリット、そして失敗しないための具体的な売却のポイントについて解説します。
不動産の相続を控えており、手続きや税金への不安を解消して後悔のない選択をしたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

相続した不動産を売却する3つのメリット

不動産を相続した際はまず売却の利点からおさえるべきであり、売却のメリットには主に維持費の軽減や手元資金の確保などがあります。
まずは、相続した不動産を売却するメリットについて解説します。

維持管理費の負担軽減

相続した家や土地は、誰も住んでいなくても固定資産税が毎年かかり、市街化区域内などにある不動産には都市計画税もかかります。
建物が残る場合は、火災保険料や修繕費にくわえ、草刈りや換気などの管理作業も続くでしょう。
また、遠方に住んでいる方は現地へ向かう交通費や移動時間も負担になりやすいです。
管理会社へ依頼すれば手間は減らせますが、委託費用は継続的に発生します。
そのため、具体的な活用予定がない不動産は、早めに売却を検討すると支出の見通しを立てやすくなります。
所有を手放すことで費用と手間が整理され、老朽化への不安を抱え続ける必要も少なくなり、暮らしの負担を切り離せるでしょう。

現金化で得られる安心

不動産は預貯金のように簡単に分けられないため、相続人同士の話し合いで迷いが生じやすい財産です。
売却して現金化すれば、合意した割合に応じて分けやすくなり、配分の考え方も整理しやすくなります。
また、不動産を売って得たお金を分ける方法は換価分割と呼ばれます。
金額として価値を共有できれば、誰が不動産を引き継ぐかで悩む場面も減るでしょう。
さらに、相続税の納付や葬儀後の支払いなど、まとまった資金が必要なときにも備えられます。
現金であれば生活費や住み替え資金、老後資金にも使いやすく、納税期限が近い場面でも相続後の計画に合わせて対応できます。

相続・近隣トラブル防止

相続人が複数いる不動産を共有名義のままにすると、不動産全体の売却には原則として全員の同意が必要です。
共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有する状態を指します。
意見がまとまらないと管理の負担が一部の方に偏り、家族間の不満につながることもあるでしょう。
そこで早めに売却して現金で分ければ、管理責任や費用負担を整理しやすくなります。
また、庭木の越境や外壁の劣化などを放置せずに済むため、近隣トラブルの予防にも有効です。
売却は家族や近隣との関係を穏やかに保ち、余計な負担を避けるための選択肢といえます。

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売却前に押さえておくべきデメリット

前章では、相続不動産を売却するメリットについて述べましたが、実際に手続きを進めるうえでデメリットも気になりますよね。
ここでは、売却前に押さえておくべきデメリットについて解説します。

手続きと時間的コスト

相続不動産を売るには、まず亡くなった方から相続人へ名義を移す相続登記が必要です。
相続登記とは、法務局で不動産の所有者を相続人へ変更する手続きを指します。
手続きには、戸籍謄本や住民票、印鑑証明書などが必要で、書類集めにも時間がかかるでしょう。
また、2024年4月から相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が求められています。
司法書士に依頼すれば負担は減りますが、報酬も売却全体の費用として見込む必要があります。
相続人が多い場合は連絡や合意形成にも時間がかかるため、早めに方針を共有しておくことが売却前の大切な準備です。

譲渡所得税などの税負担

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税がかかる点に注意が必要です。
譲渡所得税とは、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた利益に課される税金を指します。
取得費は、購入時の代金や手数料、譲渡費用は仲介手数料や印紙税などが代表例です。
ただし、古い実家では取得費がわからず、売却代金の5%を概算取得費として計算する場合があります。
この場合は利益が大きく見えやすく、想定より税負担が重く感じられるでしょう。
そのため、空き家の3,000万円特別控除などの特例が使えるか、取得時の資料探しも含めて早めに税理士へ確認しておくと安心です。

収益機会の損失リスク

売却を選ぶと、その不動産を貸して家賃収入を得る機会は基本的に手放すことになります。
立地や建物の状態が良い場合は、賃貸物件として長期的に活用できる可能性もあるでしょう。
しかし、賃貸物件にするには入居者対応や修繕計画、空室時の費用にくわえ、退去時の原状回復も考える必要があります。
管理を委託すれば負担は軽くなりますが、その分の費用も収支に含めなければなりません。
一方で、所有を続ける限り固定資産税や保険料、定期管理の費用はかかり続けます。
将来の収益と維持費の両方を数字で見比べ、売却前に収支を具体的に確認しておくと、判断しやすくなります。

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失敗しない相続不動産売却の3つのポイント

ここまで、不動産売却のメリットやデメリットを解説しましたが、失敗を防ぐためのポイントもおさえておきましょう。
最後に、スムーズな相続不動産売却のポイントについて解説します。

専門家への相談と進め方

相続した不動産を売却する際は、いきなり売却方法を決めず、まず専門家へ相談することが大切です。
相続登記や税金の整理が関係するため、法律と税務の状況を先に確認しておくと安心です。
司法書士は、名義変更などの登記手続きを支援し、税理士は譲渡所得税や手取り額の見通しを整理してくれます。
また、相続人同士で意見が分かれる場合は、弁護士に相談すると合意形成を進めやすくなります。
相談時は、固定資産税の通知書や登記事項証明書、相続関係がわかる資料を用意しましょう。
状況を整えてから不動産会社へ相談すれば、査定価格や販売方針も落ち着いて検討できます。

共有名義の合意と手続き

共有名義の不動産を売却する場合は、共有している全員の同意を得てから進めるのが基本です。
まず、登記事項証明書で現在の名義人を確認し、相続人や共有者に漏れがないか確認しましょう。
そのうえで、売却する理由や想定価格、費用と手取り額の分け方を全員へわかりやすく説明します。
また、全員の合意が得られたら、代表者を決めて委任状を用意するか、契約に全員で対応します。
売却時は、登記識別情報や本人確認書類、実印、印鑑登録証明書などが必要です。
土地を含む場合は境界確認書や、地積測量図が求められることもあり、遠方の共有者がいるときほど早めの準備が安心でしょう。

スケジュールと費用把握

売却スケジュールは、相続登記や家族間の話し合いにかかる期間を含め、引渡し希望日から逆算します。
一般的には、家族会議と登記に1〜2か月、売却活動に3〜6か月ほどを見込むと安心です。
さらに、買主との契約後も決済や引渡しまで1〜2か月かかる場合があります。
また、税金の特例を使うなら、相続税申告や取得費加算の期限も早めに確認が必要です。
費用面では、仲介手数料や印紙税、登記費用、測量費、残置物撤去費などを書き出しておきます。
期限と費用を一覧にしておけば家族へ説明しやすく、特例の期限も見落としにくくなり、売却後に手元へ残る金額も把握しやすくなります。

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まとめ

相続不動産を売却すれば、固定資産税や管理負担を手放せ、現金化により遺産分割も進めやすくなります。
一方で、相続登記などの手続きに時間や費用がかかり、譲渡所得税の負担や将来の家賃収入を失う点に注意が必要です。
失敗を防ぐには、早めに専門家へ相談し、共有名義の合意形成、スケジュール、費用の把握を押さえることが大切です。