土地を売る際のタイミングについて！税金や維持費等も解説

親から相続した土地や、現在使っていない土地を売るタイミングはいつが最適なのかと、日々お悩みではありませんか。
不動産は売り時を少しでも間違えてしまうと、手元に残る金額が大きく変わるだけでなく、無駄な維持費や高い税金を支払い続けるリスクが生じます。
本記事では、皆様が損をすることなくスムーズに売却できるよう、土地を手放すベストなタイミングを「時期」「税金」「維持費」の3つの視点から多角的に解説します。
納得のいく価格で、より賢く土地の売却を成功させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

土地を売るベストな時期とタイミング

土地を売るタイミングを見極めるポイントには、主に不動産市場の動向と所有期間の長さがあります。
まずは、土地の売却に適した時期とその判断基準について解説していきます。

市場の繁忙期を知る

土地の購入希望者が増えやすい繁忙期は、一般には1月〜3月と9月〜11月で、住み替えや転勤をきっかけに土地の売買市場も動きやすくなります。
とくに1月〜3月は新生活に向けた需要が高まり、条件が合えば早期成約につながる可能性が高まる時期でしょう。
一方で、売り出し物件も増えるため、価格や立地、広さを比較されやすく、販売条件の工夫も必要です。
また、9月〜11月は気候が穏やかで現地を見てもらいやすく、春より落ち着いて販売活動を進めやすい傾向があります。
ただし、年末が近づくと購入希望者の動きが鈍ることもあるため、秋に売るなら11月中の契約を目安に進めることが大切です。

5年以内の売却リスク

土地の売却益にかかる譲渡所得税は、所有期間が5年以下か5年超かで税率が大きく変わるため、売却時期を考える基準になります。
所有期間が5年以下の短期譲渡所得では、所得税と住民税を合わせた税率が39.63%となり、手取り額への影響も大きいでしょう。
ただし、期間は売却日ではなく売却した年の1月1日時点で判定されるため、丸5年所有していても短期扱いになる場合があります。
さらに、相続した土地は亡くなった方の所有期間を引き継げるケースがあり、取得時期を確認できる資料も大切です。
そのため、急いで売る事情がなければ、長期譲渡所得へ切り替わる年を確認したうえで売却時期を検討しましょう。

10年以上の軽減税率

マイホームとその敷地を売る場合、売却年の1月1日時点で家屋と土地がともに10年超などの条件を満たすと、軽減税率を利用できます。
制度では、課税される長期譲渡所得のうち6000万円以下の部分に、所得税と住民税を合わせて14.21%が適用される仕組みです。
一方で、6000万円を超える部分には通常の20.315%が適用されるため、利益の全額が軽減されるわけではありません。
また、要件を満たせば最高3000万円の特別控除と併用でき、控除後の譲渡所得に軽減税率を適用できる場合があります。
ただし、居住実績や特例の利用状況も関係するため、適用可否は事前に税理士などへ確認しておくと安心です。

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譲渡所得税から逆算する売却タイミング

前章では市場の動向や時期について述べましたが、売却後の手取り額も気になりますよね。
ここでは、譲渡所得税の計算から逆算する最適な売却プランについて解説します。

所有5年での税率比較

譲渡所得は売却代金そのものではなく、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて求める利益で、所有期間によって適用税率が変わります。
5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%となるため、同じ利益でも納める税額には大きな差が生じるでしょう。
たとえば、特別控除を考慮せず譲渡所得が1000万円なら、短期では約396万円、長期では約203万円が税額の目安です。
そのため、急ぎの事情がなければ、5年超と判定される年まで待つことも手取りを増やす選択肢になります。
ただし、待つ間にも固定資産税や管理費がかかるため、節税額と維持費を比較して売却時期を決めることが大切です。

解体後1年以内の特例

自宅を取り壊して敷地だけを売却する場合でも、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3000万円を差し引く特別控除を利用できます。
その際は、建物を解体した日から1年以内に土地の売買契約を結び、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却する必要があるでしょう。
また、解体後から契約までの間に、その土地を貸し駐車場などとして利用しないことも重要な条件です。
とくに注意したいのは、1年以内という期限が引渡しではなく売買契約の日を基準にしている点になります。
そのため、解体日や契約日を確認できる書類を保管し、不動産会社と早めに販売計画を立てることが大切です。

各種控除の適用条件

最高3000万円の特別控除は、実際に居住していた家屋やその敷地を売却し、一定の条件を満たせば利用できる制度です。
所有期間が5年以下でも適用できる一方で、親子や夫婦など特別な関係にある相手への売却では原則として対象になりません。
さらに、前年や前々年に同じ特例を利用していないか、住まなくなってからの期限を満たしているかも確認が必要でしょう。
また、10年超所有の軽減税率とは併用できる場合がありますが、新居の住宅ローン控除とは利用時期に制限があります。
したがって、住み替えを予定している方は、契約書や領収書を揃え、税理士へ相談しながら確定申告まで見据えて進めることが大切です。

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土地を持ち続ける際にかかる維持費とリスク

ここまで売却に適したタイミングや税金を解説しましたが、売らない場合の負担もおさえておきましょう。
最後に、土地を所有し続けた場合にかかる維持費と、潜在的なリスクについて解説していきます。

固定資産税の算出方法

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課され、固定資産税評価額をもとにした課税標準額へ標準税率1.4%を掛けて算出します。
また、市街化区域内などでは都市計画税がかかる場合があり、税率の上限は0.3%と定められている点も確認しましょう。
住宅用地の特例が使える200㎡以下の部分では、固定資産税の課税標準額が6分の1、都市計画税は3分の1に軽減される仕組みです。
ただし、建物を解体して更地にすると原則として特例の対象外になるため、年間の税負担が増える可能性があります。
そのため、解体前後の税額をあらかじめ試算し、売却までの期間も含めて慎重に判断することが大切です。

年間の管理コスト負担

土地を所有し続ける場合は、税金だけでなく草刈りや巡回、設備の修繕などにかかる管理コストも見込む必要があります。
たとえば50㎡ほどの草刈りを業者へ依頼すると、1回あたり1万5000円〜2万5000円前後かかり、年2〜3回なら負担も大きくなるでしょう。
さらに、草の処分費や出張費、境界フェンスやブロック塀の修繕費が加わると、年間費用が10万円を超える場合もあります。
また、遠方の土地を自分で管理する場合でも、交通費や宿泊費に加え、移動時間や体力的な負担を考慮することが必要です。
したがって、固定資産税なども含めた年間コストを整理し、保有を続けるか売却するかを比較しましょう。

未加入リスクと保険料

土地に空き家が残っている場合は、火災や地震による建物の損害だけでなく、倒壊などで第三者へ損害を与えるリスクにも備える必要があります。
空き家は一般の住宅より保険料が高くなったり、建物の状態によっては加入条件が厳しくなったりすることもあるでしょう。
また、火災保険だけでは地震による損害は補償されないため、地震保険へ加入できる物件かどうかも事前の確認が必要です。
さらに、建物やフェンスの倒壊で周囲へ被害が出た場合、所有者が賠償責任を負う可能性もあります。
そのため、必要な補償内容と保険料を確認し、保有コストとリスクの両面から持ち続けるか慎重に検討することが大切です。

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まとめ

土地の売却は市場の動向を確認して時期を検討するとともに、所有期間が5年を超えると長期譲渡所得の税率が適用され、一定要件を満たすマイホームでは10年超所有の軽減税率を利用できるため事前確認が大切です。
所有期間が5年を超えると長期譲渡所得の税率が適用されるほか、マイホームを取り壊した場合、解体後1年以内に敷地の売買契約を結ぶなどの要件を満たせば3000万円の特別控除を使える場合もあるため、計画的な売却が重要です。
土地を売らずに持ち続けると、毎年かかる固定資産税や管理費用の負担だけでなく、倒壊による賠償リスクなども生じるため、所有し続けるかは慎重に検討すべきでしょう。