不動産売却時の確定申告について！必要書類や期間も解説

不動産の売却をご検討されるなかで、無事に引渡しを終えた後に待ち受ける「確定申告」の手続きについて、何から準備すべきかとお悩みではありませんか。
税金に関する専門用語は、難解で複雑なイメージがあるため戸惑う方も多いですが、正しい知識を持たずに申告を放置してしまうと、思わぬペナルティを受けるリスクがあります。
本記事では、不動産売却によって確定申告が必要になるケースをはじめ、手元に揃えるべき必要書類一覧や正しい申告期間に至るまでを解説します。
これから不動産を売却する予定があり、税金の手続きに対して少しでも不安を感じている方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

不動産売却時の確定申告とは？

不動産売却における確定申告の手続きには、主に譲渡所得の計算や要否の判断基準などがあります。
まずは、確定申告が必要になる条件や、基本的な仕組みについて解説します。

譲渡所得の計算と仕組み

不動産を売却しても、売却代金のすべてに税金がかかるわけではありません。
課税対象となるのは、売却額から取得費や譲渡費用などを差し引いた利益部分です。
この利益を譲渡所得と呼び、購入代金や仲介手数料、売却時の印紙代などを整理して計算します。
また、固定資産税の精算金も収入金額に含めるため、契約書の金額だけで判断しないことが大切です。
取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使えます。
さらに、条件を満たせば特別控除を差し引けるため、費用と控除を分けて確認し、課税対象となる金額を落ち着いて把握しましょう。

確定申告が必要な基準

確定申告が必要かどうかは、譲渡所得が最終的に利益として残るかで判断します。
特別控除を差し引いても利益がある場合は、所得税の申告と納税が必要で、住民税は申告内容にもとづいて翌年度に課税されます。
また、マイホームの3,000万円控除を使って税額が0円になる場合でも、特例の適用には申告が欠かせません。
一方で、売却によって損失が出た場合は、原則として申告義務はありません。
ただし、居住用財産の損失では、給与所得などと相殺できる制度を使える可能性があります。
そのため、利益がない場合でも、還付につながるかを確認し、必要に応じて税務署や専門家へ相談すると安心です。

申告手続きの全体の流れ

申告を円滑に進めるには、まず契約書や領収書などの資料をひとつにまとめることから始めます。
年末から翌年1月ごろには、集めた資料をもとに譲渡所得を概算し、使える特例も確認しましょう。
続いて、登記事項証明書や住民票など、外部から取得する書類を計画的に集めます。
書類がそろったら、譲渡所得の内訳書や申告書を作成し、金額に誤りがないか見直します。
また、提出前には控えを用意し、添付漏れがないかも確認しましょう。
完成した申告書類は、翌年の2月16日～3月15日までに税務署へ提出し、納税や還付の手続きへ進みましょう。

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確定申告の必要書類と効率的な準備

前章では、確定申告の基本や流れについて述べましたが、実際に手続きを進めるには事前の準備が重要になります。
ここでは、手続きをスムーズに進めるための必要書類一覧や、準備のポイントについて解説します。

申告に必要な書類と集め方

不動産売却の確定申告では、税務署の様式で作る書類と、ご自身で集める資料の両方が必要です。
作成する書類には、確定申告書の第一表と第二表、分離課税用の第三表があります。
さらに、売却物件の情報や譲渡所得の計算内容を記入する、譲渡所得の内訳書も準備します。
これらは税務署の窓口で入手できるほか、国税庁の作成画面を使えばオンラインでも作成可能です。
また、売却額や購入額の根拠となる売買契約書の写しも欠かせません。
登記事項証明書や仲介手数料の領収書なども、金額や所有期間を示す資料として早めにそろえ、内容を確認しておきましょう。

身分証類の添付と注意点

申告書にはマイナンバーを記載するため、本人確認書類もあわせて準備します。
マイナンバーカードがあれば、表裏のコピーで番号確認と身元確認をまとめておこなえます。
一方で、カードがない場合は、マイナンバー記載の住民票の写し、または記載内容が住民票と一致している通知カードなどの番号確認書類と、運転免許証などの身元確認書類が必要です。
書面で提出する際は、それらのコピーを添付書類台紙に貼って提出しましょう。
また、電子申告なら本人確認書類の添付を省略できるため、提出の手間を減らせます。
会社員の方は、源泉徴収票の添付は不要ですが、申告書の入力に使うため、年末以降に手元へ用意しておくと安心です。

効率的な書類準備の手順

書類準備は、まず自宅にある購入時と売却時の資料を探すところから始めると効率的です。
契約書や領収書を先に集めれば、不足している公的書類を早めに把握できます。
続いて、登記事項証明書や住民票など、外部から取り寄せる書類を手配しましょう。
平日に窓口へ行きにくい場合は、郵送請求やオンライン請求、コンビニエンスストア交付を活用する方法もあります。
ただし、取り寄せには時間がかかることもあるため、1月中旬ごろから動くと余裕を持てます。
最後に、申告書と内訳書の金額を契約書などと照合し、控えの準備と添付漏れの確認を済ませて提出へ進みましょう。

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確定申告の期間はいつ？

ここまで、確定申告の基本や必要書類を解説しましたが、正しいスケジュールや提出場所についてもおさえておきましょう。
最後に、確定申告の申告期間や提出方法および、納税や還付のタイミングについて解説します。

申告期間と例外のケース

不動産を売却して譲渡所得が出た場合は、売却した年の翌年に確定申告をおこないます。
原則の申告期間は、翌年の2月16日～3月15日までです。
1月1日～12月31日までに売却した分を、翌年の春にまとめて申告する必要があります。
なお、3月15日が土日や祝日にあたる年は、期限が翌平日に変わることもあるので事前に確認しておきましょう。
また、自然災害などで国が期限延長を指定するケースや、やむを得ない事情で個別に申請できる制度もあります。
そのため、期限だけでなく例外の有無も確認し、早めに書類と納税資金を準備しておきましょう。

提出方法の特徴と選び方

確定申告書の提出方法は、税務署への持参、郵送、オンライン提出の3つから選べます。
持参は所轄の税務署で直接提出でき、控えの扱いもその場で確認しやすい方法です。
ただし、窓口は平日中心のため、時間が合わない方は時間外収受箱の利用も検討しましょう。
郵送の場合は、申告書を郵便や信書便で所轄税務署へ送ります。
消印日が提出日となるため、期限直前は余裕を持って発送することが大切です。
また、オンライン提出なら自宅から送信でき、画面の案内に沿って入力しながら本人確認まで進められるため、忙しい方にも向いています。

納税・還付時期の目安

譲渡所得に対する所得税が発生する場合、納付期限は申告期限と同じ3月15日です。
納付方法には、税務署や金融機関での現金納付、振替納税、クレジットカード納付などがあります。
振替納税を選ぶ際は、期限までに依頼書を出しておけば、4月中旬から下旬ごろに口座から引き落とされます。
また、売却益が出た場合は、翌年6月以降に住民税の納付が始まるため用意をしておきましょう。
そのため、売却代金から納税資金を取り分けておくと安心です。
一方で、還付を受ける場合は、書面提出なら1か月～1か月半ほど、オンライン申告なら3週間程度が目安です。

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まとめ

不動産売却の確定申告は、売却額から費用を引いた譲渡所得がプラスなら必要で、特例で税額が0円でも申告が必須です。
手続きを円滑に進めるには、税務署の様式書類にくわえ、売買契約書や登記事項証明書、本人確認書類の準備が重要です。
申告期間は、原則として売却翌年の2月16日～3月15日までで、窓口・郵送・オンラインで期限内に提出と納税を済ませましょう。