不動産の売却にかかる税金は？計算方法や節税についても解説

大切に所有してきた不動産の売却を検討しているものの、手続きに伴って税金が一体いくらかかるのかわからずお困りではありませんか。
不動産を売却して利益が出た場合には、複雑な計算に基づいてまとまった額の税金が課されるため、仕組みを事前に把握しておかないと思わぬ出費に苦労する可能性があります。
本記事では、不動産売却時に発生する税金の種類や譲渡所得税の正しい計算方法、そして費用負担を効果的に抑えるための節税のコツについて解説します。
手元に残る資金を少しでも増やし、損をすることなく納得のいく形で売却手続きを進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却にかかる税金の種類と基礎知識

不動産を売却する際にかかる税金には、主に譲渡所得税をはじめとした4種類があります。
まずは、それぞれの税金の概要や課税されるタイミングについて解説します。

売却時の主要な4税

不動産売却で確認したい主な税金は、譲渡所得税、住民税、印紙税、登録免許税の4つです。
売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた収入印紙を貼り付けて印紙税を納めます。
また、決済や引渡しの場面では、住宅ローンの抵当権を消すための登録免許税が必要になる場合があります。
一方で、譲渡所得税と住民税は売却によって利益が出たときにかかる税金です。
売却代金すべてに課税されるのではなく、必要な費用を差し引いた利益が課税の対象となります。
そのため、まずは売却時にどの税金がどの場面で発生するのかを整理しておくことが大切です。

納税義務と課税の仕組み

不動産売却の利益には、所得税・復興特別所得税・住民税がかかり、売却代金ではなく譲渡所得に対して課税されます。
住民税も同じく譲渡所得をもとに計算されますが、給与などの所得とは分けて扱われる点が特徴です。
また、印紙税は契約書を作成した際に負担し、登録免許税は登記手続きを受ける際に納めます。
登記とは、不動産の権利関係を公的に記録し、所有者や担保の状況を明らかにする手続きです。
売主は、住宅ローン完済後の抵当権抹消登記や、住所変更登記などで関わるケースがあります。
なお、所有権移転登記の費用は買主が負担することが多いため、事前に役割を確認しておきましょう。

課税額が変動する要因

不動産売却の税額は、取得費や譲渡費用、所有期間などによって変わります。
取得費には購入代金や建築費、購入時の仲介手数料や税金などが含まれます。
ただし、建物は年数の経過に応じて価値が下がるため、減価償却費を差し引いて計算しなければなりません。
一方で、譲渡費用は売却時の仲介手数料や印紙税など、売却のために直接かかった費用を指します。
さらに、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかも税率に影響します。
実際の売却日だけで判断しないため、購入時期がわかる書類を早めに確認しておくと良いでしょう。

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譲渡所得税の基本と税率の仕組み

前章では、売却にかかる税金の種類について述べましたが、気になるのは利益に対してかかる税額です。
ここでは、譲渡所得税の計算方法や税率について解説します。

計算の基本式と適用税率

譲渡所得税は、売却額そのものではなく、費用や控除を差し引いた利益に対してかかります。
基本式は、譲渡価額から取得費と譲渡費用、さらに特別控除を差し引いて課税譲渡所得を求める流れです。
譲渡価額には、買主から受け取る売却代金のほか、固定資産税の精算金が含まれる場合もあります。
また、税率は売却した年の1月1日時点の所有期間により、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれます。
所有期間が5年以下なら39.63%、5年を超えると20.315%が目安です。
税率に大きな差があるため、売却時期を考える際は所有期間の判定日を必ず確認しましょう。

取得費に含まれる具体例

取得費として計上できる代表的な費用は、土地や建物の購入代金、購入時の仲介手数料や税金です。
さらに、購入に伴う造成費や、取得のために必要だった古い建物の解体費などを含められる場合もあります。
建物については、購入額をそのまま使うのではなく、減価償却費相当額を差し引いて現在の取得費を出します。
また、購入時の契約書などがなく取得費がわからない場合は、売却額の5%を概算取得費として計算しましょう。
ただし、概算取得費では利益が大きく見えやすく、税負担が増える可能性があります。
そのため、契約書や領収書、登記関係の資料はできるだけ早めに探しておきましょう。

売却額5,000万円の計算例

売却額5,000万円、取得費3,000万円、譲渡費用200万円の場合で考えてみましょう。
特別控除を使わない場合、5,000万円から取得費と譲渡費用を差し引いた1,800万円が譲渡所得です。
この1,800万円に、所有期間に応じた税率をかけることで税額の目安を求められます。
短期譲渡所得であれば39.63%をかけるため、税額は713万3,400円です。
一方で、長期譲渡所得では20.315%をかけるため、税額は365万6,700円になります。
同じ利益でも約347万円の差が出るため、売却前に試算しておくことが重要です。

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不動産売却の税金を抑える3つの節税のコツ

ここまで、税金の仕組みと計算方法を解説しましたが、手元に資金を残すためのポイントもおさえておきましょう。
最後に、不動産売却で利用できる節税のコツや特例について解説します。

保有期間と売却の時期

税金を抑える1つ目のコツは、所有期間を確認したうえで売却時期を見極めることです。
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると、長期譲渡所得として税率が下がります。
そのため、5年を少し過ぎれば長期になると考えず、判定日をもとに時期を確認する必要があります。
現在の所有期間が5年に近い場合は、売却時期を少し調整するだけで税額が変わる可能性があるため注意しましょう。
さらに、マイホームは所有期間が10年を超えると軽減税率の特例を使える場合もあります。
市場価格や住み替えの予定もふまえ、税金だけに偏らず総合的に判断すると良いでしょう。

代表的な節税特例と要件

2つ目のコツは、使える可能性がある特例を早めに確認しておくことです。
代表的な制度として、マイホームの売却益から最高3,000万円を差し引ける特別控除があります。
利益が3,000万円以内であれば、譲渡所得税の負担を抑えられる可能性があります。
また、住まなくなった家でも、一定期間内に売却するなどの条件を満たせば利用できる場合があるため、事前に確認しておきましょう。
新居を購入する場合には、課税を将来へ繰り延べる買換え特例も検討できます。
ただし、買換え特例は税金がなくなる制度ではないため、内容を理解してから選ぶことが大切です。

準備手順と専門家へ相談

3つ目のコツは、売却前から必要書類を集め、確定申告までの流れを想定しておくことです。
特例によって納税額が抑えられる場合でも、基本的には翌年の確定申告が必要になります。
申告期間は原則として、売却した翌年の2月16日～3月15日までです。
売買契約書や領収書、登記事項証明書などは、早めにそろえておくと手続きが進めやすくなります。
また、相続空き家特例では自治体が発行する確認書が必要になるため、時間に余裕を持った準備が欠かせません。
税額計算や特例の判断に迷う場合は税理士へ相談し、不動産会社には売却時期や必要書類を確認しながら進めると安心です。

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まとめ

不動産売却では、譲渡所得税など4種類の税金がかかり、利益に課税される譲渡所得税は保有期間や費用で変動します。
譲渡所得税は、売却額から取得費や控除を差し引いて計算し、1月1日時点の所有期間が5年超かどうかで税率が大きく異なります。
売却時期を見極めて特例を活用し、必要書類を早めに準備して専門家へ相談することが、手元資金を多く残す近道でしょう。