売れにくい不動産とは？その理由や売却のコツも解説

自宅の売却を考えるなかで、「売れにくい不動産とはどのような物件なのか」と不安に感じていませんか。
再建築不可物件やテラスハウス、賃貸併用住宅などは、一般的な住宅と比べて買主が限られやすく、売却方法に悩む方も少なくありません。
本記事では、売れにくい不動産の代表的な種類と売却が難しくなる理由、スムーズに売却するための選択肢について解説します。
これからご自宅の売却活動を始めようとされている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

売れにくい不動産①再建築不可物件

売れにくい不動産の特徴として、法律上の制限によって、建て替えができない物件などがあります。
まずは、その代表格である再建築不可物件について、解説していきます。

再建築不可となる理由

再建築不可物件とは、現在の建物を解体して更地にしても、新しい建物を建てられない物件を指します。
建てることができない主な理由は、建築基準法で定められた接道義務を満たしていないためです。
たとえば、目の前の通路が法的な道路と認められない場合や、道路に接する間口が2m未満の旗竿地などが該当します。
このような敷地では、建て替えだけでなく、大がかりな増改築も進めにくくなります。
建物を建てるには、敷地が原則として、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。
これは、火災や地震の際に消防車や救急車が入りやすく、住民が避難しやすい環境を保つための基準となっています。

ローン不可と資産価値

売却が難しくなる理由としてあげられるのは、買主が住宅ローンを利用しにくい点です。
金融機関は融資の際に不動産を担保として見るため、将来の建て替えに制限がある物件は、評価が低くなりやすい傾向にあります。
その結果、融資を受けられず、購入できる方が現金を用意できる層に限られる場合があります。
また、購入希望者が少なくなると、販売期間が長くなったり、価格を調整したりする必要が出てくるでしょう。
さらに、建物の老朽化が進んでいる場合は、購入後の修繕費や改装費も買主の負担になります。
このように、再建築できる土地と比べると将来の使い道が限られるため、資産価値や売却価格にも差が出やすくなります。

買取業者などへの売却

再建築不可物件でも、売却方法を工夫すれば買主の候補が広がり、手続きを進めやすくなることがあります。
たとえば、専門の買取業者に相談すれば、片づけや改装をせずに現状のまま買い取ってもらえる場合があります。
一般の買主を探すより早く売却できる可能性があり、引渡しまでの負担も抑えやすくなるでしょう。
また、隣地の一部を買い取って接道条件を整えたり、隣地所有者へ売却したりする方法も考えられます。
そのため、一般的な売却にこだわらず、物件の条件に合う相手や方法を選ぶことが大切です。

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売れにくい不動産②テラスハウス

前章では、法的な制限について述べましたが、建物の構造によって独自の販売戦略が求められる物件もあります。
ここでは、壁を共有するテラスハウスについて解説します。

壁の共有と管理トラブル

テラスハウスは隣の住戸と壁を共有しているため、自分の判断だけでは進められない工事があります。
とくに、外壁や屋根の境目を修繕する場合は、工事範囲や費用負担について隣接する方との調整が必要です。
そのため、買主は建物の状態だけでなく、修繕時の取り決めや日頃の管理状況も確認したいと考えます。
費用負担や修繕時期の認識がずれていると、購入後にトラブルへ発展するおそれがあるため注意しましょう。
一方で、過去の修繕履歴や図面、管理に関する決まりを整理しておけば、買主も将来の暮らしを想像しやすくなります。
壁を共有していること以上に、管理体制をわかりやすく伝えられるかが、売却時の安心感につながります。

建て替えが難しい理由

テラスハウスは建物が隣の住戸とつながっているため、自分の都合だけで建て替えを進めにくい特徴があります。
1戸だけを切り離して工事をするのは難しく、建て替えには、関係者との合意が必要になる場合が多い傾向にあります。
また、区分所有法などの法律が関わるケースでは、工事内容や費用負担について慎重に話し合うことが欠かせません。
そのため、買主は購入後に建て替えや大規模な改修ができるのか、将来の使い方を含めて検討しましょう。
過去の修繕記録や管理方針を資料として整理しておけば、建物の状態や今後の見通しを伝えやすくなります。

リフォームと一括買取

テラスハウスを売却する際は、買主が暮らしを想像しやすい状態に整えることが大切です。
たとえば、水回りや内装をきれいにしておくと、壁を共有する不安よりも住みやすさを伝えやすくなります。
あわせて、過去の修繕履歴や今後の管理方針を示せば、購入後の負担もイメージしやすくなるでしょう。
早く売却したい場合は、不動産会社による一括買取を検討する方法もあります。
直接買い取ってもらえれば、買主を探す期間を短くでき、条件整理もしやすくなります。
このように、物件の魅力と注意点を整理し、条件に合う売却方法を選ぶことが、納得しやすい取引につながるのです。

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売れにくい不動産③賃貸併用住宅

ここまで、法規制や構造による制限を解説しましたが、建物の用途が原因で工夫しなければならない物件もおさえておきましょう。
最後に、購入検討者が特定の層になりやすい、賃貸併用住宅について解説していきます。

同居の心理的ハードル

賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸部分が同じ建物内にあるため、買主の暮らし方に合うかが重要になります。
所有者と入居者が近い距離で生活するため、生活音や生活習慣の違いを気にする方も少なくありません。
そのため、購入後の暮らしだけでなく、賃貸部分をどのように管理するかも確認されやすくなります。
入退去時の対応や共用部分の清掃方法などを整理しておけば、買主の不安を和らげやすくなるでしょう。
また、生活動線が重なりにくい間取りや、互いの生活空間に配慮した造りも伝えるべきポイントです。
自宅としての住みやすさと賃貸経営のしやすさを示すことで、購入後のイメージを持ってもらいやすくなります。

購入層の限定と競争力

賃貸併用住宅は、自宅として使いたい方だけでなく、賃貸経営に関心のある方が主な買主になります。
一般的な一戸建てとは検討する層が異なるため、購入希望者の数が限られやすい点に注意が必要です。
とくに投資家層は、現在の家賃設定や空室状況、今後の収益性を重視して検討します。
収益面の情報が不足していると、物件の魅力が伝わりにくく、価格面でも不利になることがあります。
一方で、住まいとしての快適さと賃貸収入を得られる点を整理できれば、物件の個性を伝えやすくなるでしょう。
現在の契約内容や将来の活用方法をまとめ、住む価値と貸す価値の両方を示すことが大切です。

収支試算での販売戦略

賃貸併用住宅を売却する際は、収支の見通しを数字で示すことが大切です。
家賃収入から管理費や修繕費を差し引き、毎月どれくらい手元に残るのかを整理しておきましょう。
屋根の塗り替えや設備交換の時期も見込んでおくと、購入後の支出を伝えやすくなります。
さらに、空室対策や家賃設定の考え方を説明できれば、賃貸経営に慣れていない方にも検討してもらいやすくなります。
あわせて、自宅部分の広さや間取りの使いやすさも伝え、住まいとしての魅力を示すことが必要です。
収益性と暮らしやすさの両方を資料にまとめることで、買主が購入後の計画を立てやすくなります。

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まとめ

道路に2m以上接しない再建築不可物件は、ローン審査が厳しく売却が難しいものの、専門業者への買取や隣地活用で取引を進められます。
壁を共有するテラスハウスは、建て替えや修繕に制約がありますが、過去の修繕履歴や管理体制を整理すれば、買主に安心感を与えられます。
購入層が限られやすい賃貸併用住宅は、居住空間の魅力にくわえ、将来の修繕費や収支予測を示すことが成約につながるでしょう。